La opinión de los expertos – Roberto Rey – el CEO referente

¿Cómo de aplicable es el método de comparación en el mundo rural, tenemos datos suficientes?

¿Podemos aplicar métodos alternativos de valoración, que consideren las tasas de esfuerzo para calcular valores razonables?

¿Y qué hacemos con el valor sentimental?

Si tuvieras una recomendación ¿cuál sería?

¿ Qué podemos hacer desde el sector inmobiliario para ayudar a las familias en su toma de decisiones?

En anteriores posts sobre La Vivienda comentaba la importancia de contar con la totalidad del sector inmobiliario profesional local para seguir dando pasos y avanzar todos juntos, en el desafío de los retos del sector inmobiliario en lo rural.

Para ello, hoy seguimos con la serie de post que he llamado "La opinión de los expertos". En esta ocasión, me hace mucha ilusión haber podido contar con la voz y la opinión de un grandísimo profesional "hijo de nuestra tierra" - nuestro CEO preferido, grande entre los grandes, Roberto Rey Perales.

Roberto es un conquistador de retos profesionales, que genera valor empresarial allá a donde vaya

Si tuviera que elegir una palabra para definir a Roberto, sin duda elegiría gran conquistador de retos profesionales. Porque Roberto es de esa clase de profesionales que genera valor empresarial allá a donde vaya. Que, con trabajo duro, visión empresarial, inteligencia, y saber hacer en sus equipos, consigue que las empresas alcancen cimas, recorran valles y disfruten de los llanos.

Y por eso, no es de extrañar que Roberto tenga una trayectoria profesional que le ha posicionado como grande entre los grandes del sector financiero e inmobiliario nacional.

Y en la Sierra de la Demanda, estamos orgullosos de que Roberto proceda de Salas de los Infantes. No sólo proceda, sino que se sienta orgulloso de ello y que mantenga ese amor por la raíz y por "su tierra".

Me cuenta que su madre es de Extremadura y su padre de Salas de los Infantes. Proviene de familia de agricultores y que, aunque vivió y estudió en Burgos, él se siente más de Salas. Y es que allí ha pasado no sólo las vacaciones de verano sino todos y cada uno de los fines de semana de su infancia y juventud (hasta los 18 años) con su familia, sus abuelos y sus "amigos de toda la vida".

A nivel profesional, podría escribir párrafos y párrafos de su "carrerón" pero como esto es un post y hay que estar "en modo resumido" o "ejecutivo" os contaré que Roberto, que es un gran líder, muy transversal y totalmente poliédrico, ha dirigido y presidido grandes empresas de diversos sectores.

Me cita "los más famosos", el financiero y el inmobiliario / construcción: Director General Adjunto de Caja de Burgos, Director General de Banca Cívica o Consejero Delegado de grupo constructor San José (y Consejero de Parquesol) además del actual de Presidente y CEO de Gloval (que es una gran empresa del sector inmobiliario y referente del mundo de la valoración, ingeniería y consultoría inmobiliaria).

Pero hay mucho más en el bagaje profesional de Roberto: el private equity, los fondos de capital riesgo, el sector de la alimentación, el aeronáutico o ¡el del automóvil!.

También a nivel profesional "ha vivido y viajado por medio mundo". Me habla de Chile, Argentina, Perú, de Israel, USA (Nueva York, Filadelfia, Boston,..) pero también de Abu Dabi, India y ¡de Nepal!, entre otros.

Y con todo ese mundo a sus espaldas ... le noto especial emoción al contarme cuando Fernando le propuso ser pregonero de las fiestas de Salas de los Infantes. Sobre todo, cuando recuerda el orgullo y la emoción que sintieron sus abuelos escuchando a su nieto en la plaza del pueblo. En ese momento hablando de su raíz, Roberto me recuerda a Ismael (otro grande entre los grandes del sector inmobiliario de nuestro país).

Le sigo en Linkedin (LinkedIn) y me consta que es un gran deportista y ¡le encanta la montaña!.

He disfrutado mucho conversando con Roberto para hacer este post porque hablamos idiomas parecidos, ahora nos dedicamos al mismo sector y tenemos mucha gente en común. Y a pesar de que no nos conocíamos anteriormente, ¡hemos estado a punto de coincidir profesionalmente en muchas ocasiones!.

Pero se ve que esto de conocerse, el destino lo había reservado para una ocasión especial. Y ¿qué ocasión más especial que hacerlo gracias a compartir ese origen común de "nuestra querida Sierra de la Demanda"?.

Aprovecho para hablar con Roberto sobre el mundo de la valoración inmobiliaria en lo rural, para dar continuidad al post que escribía hace unas semanas sobre "La Señora Valoración y el Señor Precio - Valor, precio, esfuerzo y sentimiento" que recomiendo leer (link a post de Realserma).

1.- ¿Cómo de aplicable es el método de comparación en el mundo rural, tenemos datos suficientes?

Coincidimos en que uno de los métodos de valoración más utilizados, cuando hablamos de viviendas, es el método de comparación.

Pero para que este método arroje resultados razonables, es necesario que haya suficientes transacciones comparables que sirvan de base de análisis.

Y justo es eso, de lo que carece el mundo rural. De información sobre transacciones comparables. Bien por falta de ellas o bien por falta de información sobre ellas.

En España, en general, se echa en falta una base de datos de transacciones reales que sea pública y accesible, tanto de alquiler como de compraventas. ¡Otros países si la tienen! Porque esto ayuda a mejorar la transparencia del mercado y lo hace más eficiente.

Pero también es cierto que en España estamos mejorando y tenemos algunos datos. Por ejemplo, los que ofrecen los Registradores para las compraventas. Y, aunque estos datos no son suficientes para las valoraciones (pues no son a nivel de la operación concreta), ¡sin duda ayudan! Y tenerlos es mucho mejor que no tenerlos.

Pero en nuestra zona estos datos ayudan poco, porque son escasos. Y lo son, porque el nivel de transacciones es bajo y no tiene por qué ser de inmuebles similares. Y esto dificulta en gran modo la comparación.

Pero como ambos somos positivos... sin duda vemos que donde hay un problema, ¡hay una oportunidad! ¡Y un reto a alcanzar!

Es un reto el que trabajemos en nuestro territorio para construir una base de datos de operaciones reales a través de los operadores inmobiliarios de la zona, el registro, el notario etc. Y en ese sentido, recojo el guante y lo pongo en la lista de "to-do's" (cosas por hacer) del sector en su conjunto.

2.- ¿Podemos aplicar métodos alternativos de valoración que consideren las tasas de esfuerzo para calcular valores razonables?

Como sabéis las tasas de esfuerzo son el número de años de sueldo íntegro por hogar, que son necesarios para pagar una vivienda.

Con este enfoque, podríamos inferir cuál podría ser un valor razonable para adquirir una vivienda, si tuviéramos datos suficientes sobre cuáles son los sueldos de los hogares en nuestro territorio (teniendo en cuenta una tasa de esfuerzo razonable).

Pero en la zona rural como gran parque del parque dedicado a segunda vivienda, se sigue complicando un poco más. Y es que este enfoque, de tasas de esfuerzo, sirve fundamentalmente para primera vivienda.

¡Claro que esta complicación no solo ocurre en zonas rurales sino también en las zonas de costa de vacaciones!.

Y es que, en segunda vivienda los precios se configuran en función de la capacidad de compra de los no residentes habituales. Capacidad de compra una vez descontado el esfuerzo de pago en su primera vivienda y el coste de su modo de vida habitual. Y por tanto, las tasas de esfuerzo no son un indicador de referencia.

Pero como en nuestra zona hay un volumen muy importante de primera vivienda, deciros que para este segmento es interesante saber que: la tasa media de esfuerzo de la Demanda (de los municipios de los que hay información) es 3,14 frente a 5,5 veces en la Comunidad Autónoma de Castilla y León y mucho más bajo que la media nacional.

Eso quiere decir que es más asequible comprar en la Demanda que en Castilla y León, teniendo en cuenta el nivel de sueldos (según los datos oficiales sobre sueldos y precios).

Y esto es así porque en la Demanda, aunque los sueldos íntegros medios por hogar son bajos, también los precios de la vivienda son considerablemente bajos.

Esto que puede parecer una obviedad (y que no lo es tanto), demuestra que la Demanda es una zona de oportunidad. Y en especial es muy interesante en materia de precio de vivienda para poder establecerse.

Pero para que esta oportunidad se haga tangible y real, es necesario que haya oportunidades profesionales y de bienestar etc. o te establezcas con sueldos íntegros superiores a la media de las zonas rurales (por ejemplo, gracias al teletrabajo o profesiones digitales).

A modo curiosidad para todos los lectores, Roberto nos comparte unos datos muy interesantes sobre las tasas de esfuerzo a nivel Comunidad Autónoma que se muestran en el siguiente gráfico:

3.- ¿Y qué hacemos con el valor sentimental?

Además, me comenta Roberto que en el mundo rural se dan 2 circunstancias especiales cuyos efectos dificultan la valoración y el acuerdo en precio.

Por una parte, el flujo de población es negativo, pero por otra parte existe un alto componente de valor sentimental (de vinculación sentimental al inmueble).

El primer punto a priori implicaría bajada de precios por falta de demanda y el segundo el efecto contrario. Pues ese sentimiento hace que los precios no sean totalmente elásticos a esa disminución de la demanda. Es decir, que los precios no disminuyen como cabría esperar, ¡pudiendo incluso mantenerse o aumentar!

También ese valor sentimental se puede ver potenciado por un cierto concepto de culpabilidad o de ser señalado por vender aquello que tanto costó conseguir a sus antepasados.

Pero afortunadamente para el mercado, esta es una cuestión que va perdiendo peso en la toma de decisiones de las nuevas generaciones.

4.- Si tuvieras una recomendación ¿cuál sería?

Roberto me indica que nos da 2!

En base a todo lo indicado anteriormente es necesario que el sector siga ayudando y potenciando el desarrollo los perfiles de asesores, mediadores o informadores inmobiliarios locales.

Máxime si tenemos en cuenta que muchos de los potenciales vendedores ya no viven en la zona y muchos de los potenciales compradores tampoco.

Son estos perfiles los que dan "garantía" o confianza a las partes, de que la transacción se hace con pleno conocimiento de la zona y en función del tipo de inmueble y de su estado actual.

Y sin duda, una valoración razonable previa a la puesta en venta evitaría dolores de cabeza posteriores, si esa valoración es capaz de analizar todas las variables que rodean a ese activo (técnicas, urbanísticas, tasas de esfuerzo, capacidades de compra, etc.).

Además, especialmente útil para el caso de los vendedores (sobre todo si son herederos que desean hacer líquidos los inmuebles recibidos). Útil pues les permite tener mucha más información para tomar las decisiones más acertadas y realizar acuerdos internos de forma ágil y sencilla.

5 ¿Qué podemos hacer desde el sector inmobiliario para ayudar a las familias en su toma de decisiones?

Ambos también coincidimos, como no puede ser de otra forma, en que es clave que el sector siga mejorando en valoraciones razonables (para lo cual es necesario incrementar la información sobre datos de mercado y kpis inmobiliarios - base de datos de operaciones reales) y el desarrollo de perfiles de asesores profesionales y lo sumamos a "la lista a los reyes magos".

• transparencia,
• confianza,
• poner al cliente en el centro de la toma de decisiones,
• aportar tranquilidad al cliente,
• asesoramiento veraz,
• impulsar el mercado de alquiler con soluciones específicas para cada territorio y cada pareja de arrendador/arrendatario,
• impulsar el parque de alquiler público que facilite la incorporación de aquellos profesionales que son necesarias mantener o incorporar en el territorio,
• digitalizar la publicidad del parque de alquiler
• calcular valores razonables
• información sobre qué es el urbanismo y para qué sirve
• facilitar el acompañamiento
• valoraciones razonables previas a la puesta en venta
• incrementar la información sobre datos de mercado y kpis inmobiliarios
• base de datos de operaciones reales
• desarrollo los perfiles profesionales de asesores, mediadores o informadores inmobiliarios locales