La Señora Valoración y el Señor Precio - valor, precio, esfuerzo, sentimiento

Muchos de vosotros me conocéis bien en mi faceta profesional histórica, y por eso no es de extrañar que esté feliz de sacar un post sobre uno de mis temas preferidos del sector inmobiliario. La Señora Valoración y el Señor Precio.

1 ¿Cuánto valen "las cosas" y en este caso "las casas"?.

Tema éste de conversación, que suele salir en la mayoría de las conversaciones "de café" de amig@s.

Que si esto es muy caro, que si lo otro es más barato, que si fulanito ha vendido muy bien, que si menganito no puede comprar porque "todo está muy caro", que si "el de la moto" está de rebajas y vende por debajo de mercado (lo que es una gran oportunidad) o que si me han dicho de uno que vende, ¡pero es que "maj@"! pide unos precios que ¡"parece que piensa que tiene una mina"!...

Y por tanto, poner de acuerdo en una misma conversación a todos estos comentarios resulta una tarea ¡cuasi imposible!.

¿... Entonces qué hacemos ...?... Pues poca cosa, ¡porque cada uno es libre de pensar y opinar lo que quiera!. Pero quizá pueda ser útil, o al menos interesante, hacer un poco de post didáctico (que espero no sea denso de seguir).

2 ¿Qué es el valor?

¿Qué es el valor? - en este caso hablando en términos económicos, relacionados con la fijación del precio de una transacción.

Pues hay muchas definiciones muy teóricas y muy densas pero que en pocas palabras, a nuestros efectos y objetivos de este post (y perdónenme los entendidos por la simpleza de mi mensaje), lo podríamos traducir en

"El reflejo en términos económicos de la utilidad de un bien"

En nuestro caso reflejo en €, pues no entro en el trueque donde el intercambio no se hace en moneda. 

Y a efectos prácticos:

• para el comprador: ¿cuántos € soy capaz de dedicar para adquirir una casa teniendo en cuenta la utilidad - el uso - que pienso que ese bien me puede ofrecer?
• para el vendedor: ¿cuánta compensación económica, €, necesito percibir para equilibrar el deshacerme de la utilidad que percibo con esa casa?

Y si ambas compensaciones más o menos coinciden.. entonces, con mas o menos negociación, ¡"habemus transacción"! porque se llega a un acuerdo en precio.

3 ¿Por qué no hay más acuerdo en precio? - ¿Qué piensa el vendedor y qué le sucede al comprador?

El punto de vista del vendedor...

... entonces, si uno tiene una casa "que no usa nunca ni parece que tenga idea de usarla nunca" - sobre todo "porque está en fatal estado", o "se está cayendo y está medio derruida y no tiene idea de arreglarla" etc.. (poned cada uno de vosotros la frase que queráis, de entre todas las que de continuo todos oímos en el medio rural)  - entonces... la compensación económica debería ser muy baja, ¿no?.

Pues a priori ¡debería!. Pero es que en el medio rural, además de la utilidad se suma otro asunto muy difícil de traspasar.... el ¡Sentimiento!. Y en este caso en una parte muy profunda del ser humano, el sentimiento a "la tierra" a "la raíz", a "tus antepasados", a "tu historia", etc..

Y es que el desprenderte de esa casa, que no te da ninguna utilidad (y además te puede dar muchos quebraderos de cabeza...), es desprenderte de "tu historia", de "una parte de ti" y eso claro.... ¡"no hay € que lo compense"!.

Porque "al sentimiento" no parece que le gusten los datos objetivos, ni los aparentemente racionales. Tampoco se puede demostrar, ni negociar, ¡ni siquiera cuantificar!. Y por supuesto, no se puede meter en una hoja excel, ponderar, hacer unas fórmulas, dar al enter y arrojar un resultado.

El punto de vista del comprador...

Y de igual forma, al comprador a veces le resulta complicado incrementar su percepción de la utilidad.

Si es comprador de segunda vivienda, penaliza en precio que su utilidad sólo se resuelve "en vacaciones". En su toma de decisiones puede ponderar el valor alternativo. Es decir, cuánto le cuesta "irse de vacaciones a un hotel" el resto de sus vacaciones.

Pero si es comprador de primera vivienda, se suma otro asunto también de muy difícil solución. Y es algo tan simple como "lo que puede permitirse con el sueldo que tiene". 

Porque el comprador puede percibir una utilidad muy grande pero "a final de cuentas" lo que manda es lo que puede permitirse. Y en este caso de especial importancia la tasa de esfuerzo. Es decir, ¡cuánto % de su sueldo puede permitirse dedicar la pago de la vivienda?.

4 Valor y precio

Y por eso la tan tan famosa frase de "no hay que confundir valor con precio". El precio se da cuando las dos partes convergen en el mismo punto económico de la utilidad y sentimiento, ¡y pueden llegar a un acuerdo!.

 Y el valor.... ¡eso ya es otra historia!

El valor es algo mas subjetivo y hay muchos tipos de valores. 

El de mercado, el valor sentimental, el valor especial para una finalidad concreta, el valor administrativo, el valor de expropiación, el de la plusvalía, el valor catastral... y no se espera en absoluto que todos esos valores sean iguales y ni siquiera similares (pero no es objeto de entrar en este post en la descripción de cada uno de esos valores).

Valor de mercado...

Aunque no me gustaría terminar este post sin entrar un poco en detalle en el valor de mercado, por ser el que en general solemos asimilar a precio de mercado ( y recordemos que no hay que confundir valor y precio...).

El valor de mercado, es un término que sí tiene una definición establecida y comúnmente aceptada. Incluso hay consenso a nivel internacional.

Pero el valor de mercado parte de una asunciones que difícilmente se pueden dar en el medio rural. 

Porque para que el precio de una transacción se pueda asemejar a valor de mercado, tienen que cumplirse determinados supuestos y características tanto del comprador, como de vendedor, como del "escenario" en el que se ha realizado esa transacción. Supuestos que no suelen darse en el medio rural.

En sucesivos post daré un poco de claridad sobre ello pero anticipar que:

Me gusta la frase de que comprar o vender en el mercado no quiere decir hacerlo a valor de mercado

Para terminar, y en línea con los anteriores post sobre la opinión de los expertos, respondiendo a la pregunta sobre:

5 ¿Qué podemos hacer desde el sector inmobiliario para ayudar a las familias en su toma de decisiones?.

Pienso que en temas de valoración:

Es clave que el mercado calcule valores razonables 

Aquellos en los que tanto comprador como vendedor puedan llegar a acuerdos razonables.

Ayudando a vendedores a disminuir un poquito el componente sentimental y ayudando a compradores a incrementar el componente de utilidad. Y ayudando a ambas partes a entender el componente de tasa de esfuerzo. 

Pero siempre desde el respeto y la aceptación de que nadie puede ser obligado a vender ni a desprenderse de su "historia personal". Ni nadie está obligado a comprar por encima de sus posibilidades.

Y lo sumo a "la lista a los reyes magos" que entre todos estamos elaborando:

• transparencia,
• confianza,
• poner al cliente en el centro de la toma de decisiones,
• aportar tranquilidad al cliente,
• asesoramiento veraz,
• impulsar el mercado de alquiler con soluciones específicas para cada territorio y cada pareja de arrendador/arrendatario,
• impulsar el parque de alquiler público que facilite la incorporación de aquellos profesionales que son necesarias mantener o incorporar en el territorio,
• digitalizar la publicidad del parque de alquiler
• calcular valores razonables

Finalmente agradecer a todo el mercado rural, el gran apoyo que me están facilitando en esta iniciativa, que sigue dando pasos en la línea de unir al sector rural al servicio de las personas y familias que necesitan alcanzar sus objetivos inmobiliarios.